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Ratgeber Mietrecht: 


Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter




Inhaltsverzeichnis




Mietvertrag: Abschluss, Inhalte und typische Klauseln
Ein Mietvertrag bildet die Grundlage jedes Mietverhältnisses. Schriftform und Vertragsinhalt: Ein Mietvertrag kann mündlich oder schriftlich geschlossen werden. Allerdings muss ein Mietvertrag, der für länger als ein Jahr gelten soll, schriftlich fixiert werden – sonst gilt er als unbefristet. Im Mietvertrag sollten alle wichtigen Punkte geregelt sein: Mietparteien, Mietzins (Kaltmiete) und Nebenkosten, Mietbeginn, Mietdauer (befristet oder unbefristet) sowie besondere Vereinbarungen zu Renovierung, Tierhaltung oder Untervermietung. Schriftliche Verträge bieten Klarheit; verwenden Sie nach Möglichkeit aktuelle Vertragsformulare, um rechtliche Fehler zu vermeiden.
Typische Klauseln und Wirksamkeit: Viele Mietverträge enthalten Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB-Klauseln). Diese dürfen Mieter nicht unangemessen benachteiligen, sonst sind sie unwirksam. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zahlreiche starre oder pauschale Klauseln für unwirksam erklärt. Beispiel Schönheitsreparaturen: Häufig soll der Mieter verpflichtet werden, Renovierungsarbeiten zu übernehmen. Der BGH entschied 2015, dass Mieter einer unrenoviert übernommenen Wohnung nicht durch Formularvertrag zum Renovieren verpflichtet werden können

. Eine Klausel, die verlangt, die Wohnung am Ende in einem besseren Zustand zurückzugeben als man sie erhalten hat, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam

. Auch starre Fristenpläne (z. B. „alle 3 Jahre streichen“) oder Pflicht zur professionellen Ausführung ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand sind typischerweise unzulässig. Mieter sollten solche Klauseln kennen – im Zweifel gilt dann die gesetzliche Regelung, wonach der Vermieter für Instandhaltung und Renovierung verantwortlich ist (§ 535 BGB).
Tierhaltung im Mietvertrag: Häufig findet sich im Mietvertrag ein generelles Tierhaltungsverbot. Eine pauschale Klausel „Haustiere sind verboten“ ist jedoch unwirksam. So hat der BGH 2013 entschieden, dass ein generelles Verbot von Hunde- und Katzenhaltung den Mieter unangemessen benachteiligt

. Eine solche Klausel schließt nämlich auch Fälle aus, in denen eine Tierhaltung im Einzelfall unproblematisch wäre

. Statt eines Totalverbots muss immer eine Interessenabwägung stattfinden – kleine Tiere wie Hamster oder Wellensittiche darf der Mieter ohnehin immer halten, und bei Hunden oder Katzen kommt es auf Art, Größe, Verhalten und die Umstände an. Typischer Fehler: Vermieter verwenden veraltete Muster mit absoluten Verboten. Mieter könnten dann trotz Vertragsklausel ein Haustier halten, sofern keine berechtigten Interessen des Vermieters oder der Nachbarn entgegenstehen. Um Streit zu vermeiden, sollte aber stets das Gespräch gesucht und eine Zustimmung eingeholt werden.
Tipp für Mieter: Lesen Sie den Mietvertrag genau durch, bevor Sie unterschreiben. Achten Sie auf Klauseln zu Schönheitsreparaturen, Nebenkosten und Kaution. Unwirksame Klauseln muss der Mieter nicht befolgen – im Zweifel sollte man sich beraten lassen. Tipp für Vermieter: Nutzen Sie aktuelle, rechtssichere Vertragsvorlagen, um unwirksame Regelungen zu vermeiden.
Mietkaution: Höhe, Anlage und Rückzahlung
Viele Vermieter verlangen zu Mietbeginn eine Mietkaution (Mietsicherheit). Diese dient als Sicherheit für eventuelle Schäden oder Mietrückstände. Höhe und Zahlung: Gesetzlich darf die Kaution maximal drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 BGB). Der Mieter kann sie in drei Raten zahlen – die erste bei Mietbeginn, die weiteren in den folgenden zwei Monaten. Anlage der Kaution: Der Vermieter muss eine Barkaution getrennt von seinem Vermögen anlegen (typischerweise auf einem Sparkonto mit drei Monaten Kündigungsfrist). So ist das Geld im Insolvenzfall des Vermieters geschützt und verzinst. Alternativ sind auch Kautionsbürgschaften oder -versicherungen möglich, wenn beide Seiten einverstanden sind.


Pflichten des Vermieters: 

Während der Mietzeit darf der Vermieter nicht einfach auf die Kaution zugreifen, außer es besteht ein unbestrittener fälliger Anspruch (z. B. Mietrückstand nach Kündigung). Nach Ende des Mietverhältnisses muss er die Kaution abrechnen und den Restbetrag auszahlen. Vermieter dürfen einen angemessenen Teil der Kaution für noch ausstehende Nebenkostenabrechnungen zurückbehalten – meist wird ein Zeitraum von etwa 6 Monaten als angemessen betrachtet, um die Betriebskosten abzurechnen. Rechte des Mieters: Der Mieter hat Anspruch auf Rückzahlung der Kaution inklusive Zinsen, soweit keine berechtigten Forderungen des Vermieters bestehen. Typischer Fehler von Vermietern: Kautionen werden nicht getrennt angelegt oder gar für laufende Ausgaben genutzt – das ist unzulässig. Mieter können während des Mietverhältnisses keine vorzeitige Auszahlung verlangen, aber am Ende einen Nachweis über die Anlage und Zinsen.

Kaution und Schadensersatzansprüche: Ein häufiger Streitpunkt ist die Verrechnung der Kaution mit Schadenersatzforderungen des Vermieters. Wichtig zu wissen: Auch wenn bestimmte Ersatzansprüche des Vermieters (z. B. wegen Beschädigungen) der kurzen Verjährung von 6 Monaten (§ 548 BGB) unterliegen, kann der Vermieter diese trotzdem noch mit der Kaution verrechnen. Der BGH stellte 2024 klar, dass der Vermieter sogar mit verjährten Schadensersatzforderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen darf

. Beispiel: Zieht ein Mieter aus und der Vermieter entdeckt einen vom Mieter verursachten Schaden, den er erst nach 6 Monaten geltend macht, müsste der Mieter an sich wegen Verjährung nicht mehr zahlen (§ 214 BGB). Hat der Vermieter aber eine Barkaution, kann er diese auch nach Ablauf der 6 Monate zur Begleichung des Schadens nutzen

. Der Zweck der Mietkaution ist nämlich gerade, dem Vermieter eine einfache Befriedigung offener Ansprüche zu ermöglichen

.
„Kaution abwohnen“ – unzulässig: Mieter haben nicht das Recht, die letzten Mietzahlungen einfach mit der Kaution zu verrechnen, indem sie beispielsweise die letzten drei Monate keine Miete zahlen. Die Kaution dient der Absicherung nach Mietende. Zahlt der Mieter am Ende die Miete nicht, gerät er in Verzug – der Vermieter kann dann trotz vorhandener Kaution kündigen oder klagen. Mieter sollten also bis zum letzten Mietmonat die Miete zahlen und die Kaution separat zurückfordern. Umgekehrt darf der Vermieter die Kaution nicht während der Mietzeit für laufende Forderungen verwenden, außer der Mieter stimmt zu oder es liegt ein gerichtlicher Titel vor.
Kautionsrückzahlung: Ist das Mietverhältnis beendet und die Wohnung ordnungsgemäß zurückgegeben, prüft der Vermieter die Lage. Eventuelle Schäden muss er zeitnah mitteilen und beziffern. Für die Nebenkosten darf er die Abrechnung abwarten (bis zu 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums). Danach muss er die Kaution abrechnen. Häufig vereinbaren Gerichte je nach Einzelfall etwa 3 bis 6 Monate Zurückbehaltungsfrist. Typischer Fehler von Mietern: Der Auszug erfolgt, aber man hat dem Vermieter keine Bankverbindung für die Kautionsrückzahlung mitgeteilt – das verzögert die Auszahlung unnötig. Hinweis: Falls der Vermieter trotz Aufforderung die Kaution nicht zurückzahlt, kann der Mieter notfalls klagen. Allerdings sollte man angemessene Fristen abwarten, da der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht für noch ungeklärte Forderungen hat.
Nebenkosten und Betriebskostenabrechnung
Neben der Grundmiete (Kaltmiete) werden meist Nebenkosten bzw. Betriebskosten vereinbart – etwa für Heizung, Wasser, Müll, Hausreinigung, Allgemeinstrom etc. Warmmiete bedeutet Kaltmiete plus Nebenkostenvorauszahlungen (oder Pauschale). Im Vertrag muss klar stehen, welche Nebenkosten der Mieter trägt (§ 556 BGB i.V.m. der Betriebskostenverordnung). Üblich ist eine monatliche Vorauszahlung und eine jährliche Nebenkostenabrechnung.
Nebenkostenarten: Betriebskosten sind z. B. Grundsteuer, Wasserkosten, Heizkosten, Müllabfuhr, Hausmeister (sofern nicht für Reparaturen, sondern Hauspflege), Treppenhausstrom, Gebäudeversicherung etc. Nicht umlagefähig sind grundsätzlich Instandhaltungs- und Reparaturkosten oder Verwaltungskosten des Vermieters (es sei denn, im Mietvertrag wurde z. B. eine Verwalterumlage bei einem großen Mehrfamilienhaus ausdrücklich vereinbart, was selten und nur begrenzt zulässig ist). Typischer Fehler von Vermietern: Es werden Positionen abgerechnet, die nicht vereinbart oder nicht umlagefähig sind – zum Beispiel Kosten für eigene Verwaltungsarbeit oder Rücklagen. Mieter sollten die Abrechnung genau prüfen.


Nebenkostenabrechnung prüfen: Rechte des Mieters und Fristen

Nach Ende des Abrechnungszeitraums (häufig Kalenderjahr) muss der Vermieter innerhalb von 12 Monaten abrechnen und dem Mieter die Nebenkostenabrechnung zustellen (§ 556 Abs.3 BGB). Beispiel: Für das Abrechnungsjahr 2024 muss die Abrechnung spätestens bis 31. Dezember 2025 dem Mieter zugehen. Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er eventuelle Nachforderungen nicht mehr geltend machen – der Mieter muss dann nichts nachzahlen. Zu spät kommende Abrechnungen bedeuten also: Guthaben bekommt der Mieter trotzdem erstattet, Nachzahlungen sind ausgeschlossen (außer der Vermieter war unverschuldet an der fristgerechten Abrechnung gehindert).
Der Mieter seinerseits hat das Recht, die Abrechnung einzusehen und zu überprüfen. Er kann vom Vermieter Einsicht in die Belege verlangen (Rechnungen, Quittungen). Ab Zugang der Abrechnung hat der Mieter 12 Monate Zeit, Einwendungen zu erheben (§ 556 Abs.3 S.5 BGB). Danach könnten Einwände präkludiert sein, d.h. der Mieter muss dann zahlen, selbst wenn die Abrechnung fehlerhaft ist – deshalb sollte man Abrechnungen sofort prüfen (ggf. durch den Mieterverein oder eine Beratungsstelle) und Beanstandungen schriftlich mitteilen. Typische Fehler von Mietern: Die Nebenkostenabrechnung ungelesen abzunicken oder erst nach über einem Jahr zu reklamieren – dann ist es oft zu spät.
Form und Inhalt der Abrechnung: Eine korrekte Nebenkostenabrechnung muss bestimmte Mindestangaben enthalten: Abrechnungszeitraum, Zusammenstellung der Gesamtkosten je Kostenart, Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels (z. B. Quadratmeter, Personenzahl), Berechnung des Anteils des Mieters und Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Nur wenn die Abrechnung formell ordnungsgemäß ist, beginnt die 12-Monats-Einwendungsfrist zu laufen. Laut BGH ist z. B. eine Abrechnung, die zwar Gesamt- und Einzelkosten nennt, aber den Verteilerschlüssel nicht erklärt, formell fehlerhaft – dann läuft die Einwendungsfrist noch nicht

 Mieter sollten also prüfen, ob alle erforderlichen Angaben vorhanden sind.
Nachzahlung oder Guthaben: Ergibt die Abrechnung eine Nachforderung, muss der Mieter diese grundsätzlich begleichen. Allerdings nur, wenn die Abrechnung korrekt und fristgerecht war und kein Widerspruch besteht. Hat der Mieter ein Guthaben, muss der Vermieter dieses auszahlen. Ein Guthaben darf der Vermieter nicht einfach mit der nächsten Miete „verrechnen“, wenn die Mietzahlung davon unberührt bleibt – meist einigen sich die Parteien aber praktisch, dass der Mieter im Folgemonat weniger zahlt, was in Ordnung ist, solange beide einverstanden sind.
Minderung beeinflusst Nebenkosten: Wenn der Mieter wegen Wohnungsmängeln die Miete gemindert hat, wirkt sich das auch auf die Nebenkosten aus. Eine Mietminderung bezieht sich nämlich immer auf die Gesamtmiete inklusive Betriebskosten

. Der Vermieter muss die Minderung anteilig auch in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen

. Beispiel: Hat der Mieter wegen Schimmel 10 % der Bruttomiete einbehalten, so mindert sich nicht nur der Mietanteil, sondern auch die Nebenkostenvorauszahlung um 10 %. In der Jahresabrechnung darf der Vermieter dann nicht so tun, als hätte der Mieter volle Vorauszahlungen geleistet – die Abrechnung muss die tatsächlichen geringeren Zahlungen ansetzen

. Tut er das nicht, ist die Abrechnung fehlerhaft und der Mieter muss eine Nachforderung nicht zahlen

.
Nebenkosten-Pflichten des Vermieters: Der Vermieter muss wirtschaftlich handeln. Kosten müssen angemessen und marktüblich sein. Er darf keine beliebigen Drittrechnungen umlegen, ohne zu prüfen. Beispiel: Beauftragt er einen viel zu teuren Gärtner, könnte das als unwirtschaftlich abgewiesen werden. Außerdem darf der Vermieter nur Kosten abrechnen, die tatsächlich angefallen sind und die vertraglich vereinbart wurden. Pflicht des Mieters: Vorauszahlungen pünktlich leisten und eventuelle Zwischenabrechnungen (z. B. jährliche Heizkostenablesung) ermöglichen, etwa indem Termine zur Zählerablesung wahrgenommen werden.
Mängel der Mietsache und Mietminderung
Mieter haben ein Recht auf eine mangelfreie Wohnung. Tritt ein Mangel auf, der die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch einschränkt, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB). Typische Mängel: undichte Fenster, Heizungsausfall, Schimmelbefall (sofern nicht vom Mieter verursacht), Lärm durch Baustellen, Ausfall von Aufzug oder Warmwasser, ungenaue Wohnfläche etc. Wichtig: Bagatellen (kleine unwesentliche Beeinträchtigungen) berechtigen nicht zur Minderung. Ab welcher Schwelle eine Minderung gerechtfertigt ist, hängt vom Einzelfall ab. Die Rechtsprechung hat für viele Situationen Orientierungswerte entwickelt.
Anzeige des Mangels: Der Mieter muss einen Mangel unverzüglich dem Vermieter mitteilen (§ 536c BGB). Unterlässt er die Anzeige, können daraus Schäden entstehen, für die er haftet, und er riskiert, Rechte zu verlieren. Beispiel: Melden Sie einen Wasserschaden sofort, damit der Vermieter handeln kann. Pflicht des Vermieters: Er muss den Mangel beseitigen. Reparaturen zur Erhaltung der Mietsache muss der Vermieter dulden und fördern (z. B. Handwerker in die Wohnung lassen nach angemessener Ankündigung).


Mietminderung in der Praxis: Ist der Mangel angezeigt, darf der Mieter die Miete kürzen – und zwar in dem Verhältnis, in dem der Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt ist. Ein einfacher Maßstab ist die prozentuale Einschränkung. Beispiel: Fällt im Winter die Heizung komplett aus, kann je nach Dauer und Temperatur eine 50–100 % Mietminderung gerechtfertigt sein. Bei einem kleinen, nicht nutzbaren Keller mag es nur 5 % sein. Minderungstabellen (Sammlungen von Urteilen) geben Anhaltspunkte. Wichtig: Die Minderung tritt kraft Gesetz automatisch ein, muss also nicht vom Vermieter „genehmigt“ werden. Dennoch sollte der Mieter vorsichtig sein: Mindert er zu viel, gerät er mit dem überzogenen Teil in Zahlungsverzug und riskiert eine Kündigung. Im Zweifel sollte man fachkundigen Rat einholen oder nur einen angemessenen Teil einbehalten.

Beweislast: Kommt es zum Streit, muss der Mieter den Mangel und dessen Ausmaß beweisen. Fotos, Zeugen (z. B. Handwerkerprotokolle bei Heizungsausfall, Schimmelgutachten) helfen. Keine Minderung ohne Mangel: Theoretische Befürchtungen reichen nicht. Der BGH hat z. B. entschieden, dass eine bloße Gefahr von Schimmel (etwa wegen neuer Dämmung) ohne tatsächlichen Schimmelbefall keine Mietminderung rechtfertigt

. Der Vermieter muss aber konstruktive Mängel beheben, sobald sie konkret zu Beeinträchtigungen führen.
Wohnflächendifferenz als Mangel: Ein besonderes Beispiel ist die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche. Hier gilt die 10-%-Regel: Ist die Wohnung mehr als 10 % kleiner als vereinbart, liegt ein erheblicher Mangel vor

. In diesem Fall darf der Mieter die Miete anteilig mindern – in der Regel um den Prozentsatz der Abweichung

. Liegt die Abweichung unter 10 %, begründet sie laut BGH kein automatisches Minderungsrecht; der Mieter müsste dann zusätzlich nachweisen, dass seine Wohnnutzung konkret beeinträchtigt ist

. Beispiel: Im Mietvertrag stehen 100 m², tatsächlich sind es 88 m² (12 % weniger). Der Mieter kann dann die Bruttomiete um etwa 12 % kürzen und zu viel gezahlte Miete zurückfordern

.

Rechte des Mieters bei Mängeln: 


Neben der Mietminderung kann der Mieter weitere Rechte haben: Zurückbehaltungsrecht – er darf über die eigentliche Minderung hinaus einen angemessenen Teil der Miete vorläufig einbehalten, um Druck zur Mangelbeseitigung auszuüben (aber vorsichtig dosieren, meist das 2–3-fache der Minderung). Selbstvornahme: Bei kleineren Mängeln, die der Vermieter trotz Frist nicht behebt, darf der Mieter selbst reparieren (lassen) und Ersatz der Kosten verlangen (§ 536a Abs.2 BGB). Das sollte man aber nur nach klarer Fristsetzung und Ankündigung tun. Schadensersatz: Hat der Vermieter den Mangel verschuldet oder fahrlässig verzögert beseitigt, schuldet er Ersatz für Folgeschäden (z. B. beschädigte Möbel durch Wasserschaden).


Pflichten des Mieters bei Mängeln: 

Er muss Zugang zur Reparatur gewähren und zumutbare Maßnahmen mittragen (etwa Möbelfreiräumen bei Schimmelbehandlung). Kommt der Mieter seinen Mitwirkungspflichten nicht nach, kann er seinen Minderungsanspruch verlieren. Zudem darf der Mieter den Mangel nicht selbst verursacht haben – tut er es doch (z. B. Schimmel durch extreme Heiz- und Lüftungsverweigerung), trägt er die Verantwortung. Was dem Mieter zumutbar ist (etwa wie oft er lüften muss), hängt vom Stand der Technik und Gebäude ab; pauschale Vorgaben gibt es nicht


. Ein Mieter muss nicht ununterbrochen lüften – moderne Fenster und Dämmung dürfen nicht zu Schimmel führen, wenn normal geheizt und gelüftet wird. Hier hat im Zweifel ein Gutachter das letzte Wort.


Typische Fehler: Mieter kürzen die Miete, ohne den Mangel anzuzeigen – das kann nach hinten losgehen, da der Vermieter keine Chance zur Beseitigung hatte. Immer zuerst schriftlich melden und Frist setzen! Vermieter wiederum nehmen Mangelanzeigen manchmal nicht ernst oder verzögern die Reparatur. Das kann teuer werden, denn die Mietminderung läuft ab Auftreten des Mangels, nicht erst ab Anzeige. Vermieter sollten zügig reagieren und zumindest übergangsweise Abhilfe schaffen (z. B. Heizlüfter bei Heizungsausfall bereitstellen), um die Minderung so gering wie möglich zu halten.


Schönheitsreparaturen und Renovierung

Schönheitsreparaturen sind im Mietrecht die üblichen Renovierungsarbeiten innen, insbesondere das Tapezieren, Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern, Innentüren etc. Grundsätzlich ist hierfür der Vermieter verantwortlich, denn er muss die Mietsache in einem zum Gebrauch geeigneten Zustand erhalten (§ 535 BGB). Üblich ist jedoch, per Mietvertrag die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Dabei kommt es sehr auf die Formulierung an: Formularverträge dürfen dem Mieter die Last nur unter bestimmten Bedingungen auferlegen, sonst sind die Klauseln unwirksam.


Unwirksame Klauseln: Über die Jahre hat der BGH zahlreiche Renovierungsklauseln gekippt. Unwirksam sind insbesondere:


Starre Fristen (z. B. „alle 5 Jahre weiße Deckenanstriche, alle 3 Jahre Bad streichen“ unabhängig vom Zustand). Solche starren Intervalle sind unzulässig, weil sie den Mieter verpflichten könnten, auch bei tadellosem Zustand zu renovieren.


  • Endrenovierungsklauseln ohne Rücksicht auf die Dauer der Mietzeit. Wenn ein Vertrag verlangt, dass der Mieter beim Auszug immer streichen muss, egal ob die letzte Renovierung erst kurz zuvor war, ist dies unwirksam – der BGH sieht darin eine Benachteiligung.

Abnutzungsunabhängige Quotenabgeltung: Früher gab es Klauseln, wonach der Mieter bei Auszug anteilige Kosten zahlen muss, wenn die letzte Renovierung noch nicht lange genug her ist (z. B. „X% der Malerkosten pro Jahr seit letzter Renovierung“). Als starre Formularklausel wurde auch dies vom BGH für unwirksam erklärt. Individuell kann so etwas jedoch wirksam vereinbart werden

– das dürfte aber selten sein, da individuelle Abreden beide Unterschriften direkt unterm Text erfordern.
Unrenoviert übergebene Wohnung: Hier hat der BGH 2015 klargestellt, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen nicht auf den Mieter abwälzen kann, wenn die Wohnung unrenoviert oder in abgewohntem Zustand überlassen wurde – es sei denn, es wird ein angemessener Ausgleich gewährt

. Mieter sollen nicht verpflichtet werden, die Wohnung am Ende besser zu hinterlassen, als sie sie erhalten haben.
Aktuelle Rechtsprechung: In neueren Urteilen hat der BGH einen Kompromiss entwickelt: Ist die Wohnung bei Einzug unrenoviert und ist der Zustand deutlich verschlechtert, kann der Mieter vom Vermieter Renovierung verlangen, muss sich aber ggf. anteilig an den Kosten beteiligen


. Dies gilt insbesondere bei langen Mietzeiten, wenn die Abnutzung über das anfängliche Maß weit hinausgeht.

Pflichten im laufenden Mietverhältnis: Wenn die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen wurden (durch eine zulässige Klausel oder Individualvereinbarung), muss der Mieter im nötigen Umfang renovieren. Allerdings nur, wenn es tatsächlich erforderlich ist (sprich: deutliche Gebrauchsspuren wie vergilbte Wände, viele Dübellöcher usw.). Keine Verpflichtung zu Luxus: Der Mieter muss nicht besser renovieren als fachgerecht nötig. Er darf z. B. in neutralen Farben streichen (Weiß ist nicht zwingend, helle dezente Farben sind meist okay). Eine Klausel, die zwingend „weiß“ vorschreibt, kann wiederum unwirksam sein, wenn sie auch während der Mietzeit gelten soll – denn der Mieter darf seine vier Wände farblich gestalten, wie er mag, solange er am Ende wieder neutrale Zustände herstellt.
Rückgabe der Wohnung: Ohne wirksame Renovierungsklausel muss der Mieter beim Auszug nichts streichen. Natürlich erwartet der Vermieter besenreine Übergabe und keine Beschädigungen über die normale Abnutzung hinaus. Normale Abnutzung (etwa leichte Bohrlöcher, abgewohnter Teppich nach vielen Jahren) ist vom Vermieter hinzunehmen. Beschädigungen (zerbrochene Fliesen, große Löcher, vom Mieter verursachter Schaden) muss der Mieter beseitigen oder ersetzen. Hier greift ggf. die Kaution. Eine beliebte Streitfrage: Dübellöcher – ein paar übliche Dübellöcher gehören zum normalen Gebrauch. 200 Löcher in jedem Raum hingegen nicht. Die Gerichte urteilen hier nach Zumutbarkeit.
Typische Fehler: Mieter glauben, sie müssten zwingend alle Wände weißeln, auch wenn es keine Klausel gibt – und investieren unnötig Geld. Oder Vermieter fordern Renovierung, obwohl die Klausel im Vertrag unwirksam ist. Beide Seiten sollten ihre Rechte kennen: Am Ende zählt, was wirksam vereinbart wurde. Rat: Im Zweifel Rechtslage prüfen (Mieterverein oder Fachanwalt fragen). Manchmal lohnt sich ein Vergleich: Der Mieter streicht freiwillig noch mal, und der Vermieter zahlt die Farbe – so spart man sich einen Streit, falls beide Seiten daran Interesse haben.


Mieterhöhung: Möglichkeiten und Grenzen

Während eines unbefristeten Mietverhältnisses kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen die Miete erhöhen. Es gibt verschiedene Arten von Mieterhöhungen im Wohnraummietrecht:


1. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB): Diese klassische Mieterhöhung kann der Vermieter frühestens 15 Monate nach Einzug bzw. nach der letzten Erhöhung verlangen (12 Monate Wartezeit plus 3 Monate Ankündigungsfrist). Die Miete darf dabei innerhalb von 3 Jahren um höchstens 20 % steigen (sog. Kappungsgrenze). In Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Landesregierung die Kappungsgrenze auf 15 % senken – viele Großstädte haben das getan. Das Erhöhungsverlangen muss dem Mieter schriftlich zugehen und begründet sein, meist durch Nennung des Mietspiegels, Vergleichswohnungen oder ein Gutachten. Der Mieter hat bis zum Ablauf des übernächsten Monats Zeit, zuzustimmen oder abzulehnen. Stimmt er nicht, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Wichtig: Ohne Zustimmung oder rechtskräftiges Urteil darf der Vermieter die erhöhte Miete nicht einfach einziehen.

Typische Fehler des Vermieters: Formfehler im Erhöhungsschreiben (fehlende Begründung, falscher Mietspiegel herangezogen, Rechenfehler). Dann ist das Begehren unwirksam und muss ggf. neu gestellt werden. Fehler des Mieters: Ignoriert er das Schreiben, kann der Vermieter nach Fristablauf klagen. Besser: prüfen (lassen) und ggf. teilweise zustimmen oder verhandeln. Oft liegt die verlangte Erhöhung im Rahmen des Mietspiegels – dann macht Widerspruch wenig Aussicht.


2. Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB): Hat der Vermieter modernisiert (also wertsteigernde Maßnahmen wie energetische Sanierung, neues Bad, Aufzugseinbau), darf er einen Teil der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Aktuell (seit 2019) sind das 8 % der Kosten pro Jahr. Beispiel: Kosten 10.000 €, 8 % = 800 € pro Jahr, also 66,67 € monatlich dürfen auf die Miete aufgeschlagen werden. Hier gibt es aber weitere Begrenzungen: In 6 Jahren darf die Erhöhung durch Modernisierung insgesamt nicht mehr als 3 € pro m² betragen (bei niedriger Ausgangsmiete < 7 €/m² max. 2 €). Das Modernisierungs-Mieterhöhungsschreiben muss innerhalb von 12 Monaten nach Abschluss der Arbeiten erfolgen und detailliert die Kosten und Berechnung darlegen. Der Mieter muss auch hier 3 Monate vorher informiert worden sein (Modernisierungsankündigung). Härtegründe: Der Mieter kann innerhalb der Frist Härteeinwände geltend machen, etwa wenn die Erhöhung für ihn unzumutbar ist (z. B. bei geringem Einkommen). Dann muss im Zweifel ein Gericht entscheiden.


3. Staffelmiete und Indexmiete: Wurden im Mietvertrag Staffelmieten vereinbart, steigt die Miete automatisch zu den vereinbarten Zeitpunkten um den festgelegten Betrag. Weitere Erhöhungen (außer Betriebskosten) sind dann ausgeschlossen, solange der Staffelmietvertrag läuft. Bei Indexmiete ist die Miete an die Inflationsrate (Verbraucherpreisindex) gekoppelt – sie kann entsprechend der Preisentwicklung angepasst werden, mindestens aber 12 Monate Abstand zwischen den Anpassungen. In Zeiten niedriger Inflation passierte wenig; bei hoher Inflation können Indexmieten spürbar steigen. Auch hier sind sonstige Erhöhungen (außer Modernisierung) ausgeschlossen.

Pflichten und Rechte: Der Vermieter muss jede Mieterhöhung korrekt begründen und die gesetzlichen Grenzen einhalten. Der Mieter hat das Recht, die Belege einzusehen (z. B. Modernisierungskosten). Stimmt der Mieter einer Erhöhung zu – etwa durch Unterschrift oder auch durch schlüssiges Handeln wie vorbehaltlos mehrfache Zahlung der erhöhten Miete – ist die Zustimmung bindend und ein Widerruf ausgeschlossen

. Hat der Mieter Zweifel an der Berechtigung der Erhöhung, kann er innerhalb der Überlegungsfrist nein sagen; der Vermieter muss dann klagen, wo die Berechtigung geprüft wird.
Typische Fragen: Kann ich bei einer hohen Vergleichsmieten-Erhöhung einfach ausziehen? – Ja, der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht: Er kann bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens außerordentlich zum Ende des folgenden Monats kündigen (§ 561 BGB) und so der Erhöhung entgehen. Muss ich bei Modernisierung immer zustimmen? – Bauliche Maßnahmen muss der Mieter grundsätzlich dulden, außer es handelt sich um eine unzumutbare Härte. Die Mieterhöhung daraus muss er zahlen, sofern sie rechtmäßig ist; Härteeinwände gegen die Zahlung (z. B. Sozialhilfeempfänger, der die Erhöhung nicht tragen kann) sind in engen Grenzen möglich, werden aber selten erfolgreich sein, weil Wohngeld etc. greifen.
Mieterhöhung und Mietpreisbremse: Bei Neuvermietungen gilt in vielen Orten die Mietpreisbremse – aber während eines bestehenden Vertrags spielt sie keine Rolle. Hier gelten die oben genannten Regeln. Die Mietpreisbremse setzt nur an bei Vertragsbeginn einer neuen Miete.


Kündigung des Mietvertrags: Fristen, Formen, Fallstricke

Die Beendigung eines Mietvertrags kann von beiden Seiten ausgehen, jedoch gelten unterschiedliche Regeln für ordentliche Kündigungen durch Mieter und Vermieter sowie außerordentliche Kündigungen (fristlos).
Ordentliche Kündigung durch den Mieter
Frist und Form: Mieter können ein unbefristetes Mietverhältnis jederzeit ordentlich kündigen mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten (§ 573c BGB). Die Kündigung muss spätestens am 3. Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zugehen (Beispiel: Kündigung am 3. Januar -> Mietende 31. März). Diese Frist gilt unabhängig von der Mietdauer – Mieter haben immer eine Dreimonatsfrist. Form: Die Kündigung muss schriftlich auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift erfolgen. Kündigungen per E-Mail, SMS oder mündlich sind unwirksam! Tipp: Senden Sie die Kündigung per Einschreiben oder übergeben Sie sie mit Zeugen, um den Zugang nachweisen zu können. Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben (Ehepartner, WG), müssen alle Mieter die Kündigung erklären.
Keine Begründung nötig: Der Mieter muss die Kündigung nicht begründen. Es schadet aber nicht, höflich den Auszugswunsch mitzuteilen. Nach Ausspruch der Kündigung ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung fristgerecht zu räumen. Findet der Mieter früher eine neue Bleibe, kann er versuchen, mit dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag zu schließen oder einen Nachmieter zu stellen – eine automatische Entlassung aus dem Vertrag gibt es aber nicht, der Vermieter muss dem zustimmen.


Ordentliche Kündigung durch den Vermieter

Für Vermieter ist die ordentliche Kündigung strenger geregelt. Kündigungsschutz: Ein Vermieter darf ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat (§ 573 BGB). Die häufigsten Kündigungsgründe sind Eigenbedarf (der Vermieter oder nahe Familienangehörige wollen die Wohnung selbst nutzen) und schuldhafte Vertragsverletzungen des Mieters (häufig Zahlungsverzug oder nachhaltige Störung des Hausfriedens). Eine Kündigung „ohne Grund“ ist im Wohnraum für Vermieter unzulässig – Mieter genießen Kündigungsschutz.


Fristen für Vermieter: Die Kündigungsfrist für den Vermieter richtet sich nach der Wohndauer des Mieters: Bis 5 Jahre Mietdauer = 3 Monate Kündigungsfrist, mehr als 5 Jahre = 6 Monate, mehr als 8 Jahre = 9 Monate (§ 573c BGB). Diese Staffelung soll langjährigen Mietern mehr Zeit geben. (In manchen Altmietverträgen stehen längere Fristen, diese gelten dann, jedoch nie kürzer als das Gesetz.) Auch für den Vermieter gilt: Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Monats zum übernächsten (oder späteren) Monats.

Begründung der Kündigung: Der Kündigungsbrief des Vermieters muss den Kündigungsgrund enthalten (§ 573 Abs.3 BGB). Fehlt die Begründung oder ist sie zu pauschal, ist die Kündigung schon formell unwirksam. Allerdings sind die Anforderungen an die Begründung nicht übermäßig hoch. Es reicht, die Person zu benennen, für die z.B. Eigenbedarf geltend gemacht wird, und das Interesse zu erläutern


 Details muss der Vermieter nicht darlegen (z. B. Grundriss der bisherigen Wohnung des Bedarfsträgers etc. sind nicht erforderlich)


. Wichtig ist, dass der Mieter erkennt, worum es geht, um entscheiden zu können, ob er widerspricht oder nicht. Tipp: Als Vermieter klar und wahrheitsgemäß den Grund nennen; als Mieter prüfen, ob der angegebene Grund zulässig und plausibel ist.


Widerspruchsrecht des Mieters (Sozialklausel): Erhält der Mieter eine ordentliche Kündigung, kann er dieser widersprechen (§ 574 BGB), wenn der Auszug für ihn, seine Familie oder andere Haushaltsangehörige eine besondere Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist. Härtegründe sind z. B. hohes Alter, ernsthafte Krankheit, fehlender Ersatzwohnraum trotz intensiver Suche, schulische Bindungen der Kinder etc. Der Widerspruch muss schriftlich bis spätestens 2 Monate vor Vertragsende erklärt werden (zugestellt beim Vermieter). Dann entscheidet im Zweifel ein Gericht, ob die Räumung zumutbar ist oder ob z. B. eine Verlängerung der Wohndauer gewährt wird. Praxis: Gerichte wägen ab. Bei sehr betagten oder schwer kranken Mietern kann ein Kündigungswunsch des Vermieters scheitern oder es werden lange Fristverlängerungen (oft mehrere Jahre) ausgesprochen.


Typische Fehler (Vermieter): Kündigungsschreiben ohne konkreten Grund, falsche Frist angegeben, nicht alle Vermieter unterschreiben (wenn z. B. Eheleute gemeinsam Eigentümer sind, müssen beide kündigen). Typische Fehler (Mieter): Widerspruch zu spät oder gar nicht erheben – damit verwirkt er mögliche Rechte. Oder irrige Annahme, er müsse sowieso ausziehen, obwohl ein Härtefall vorliegt – lieber rechtlich beraten lassen, es kann Spielraum geben.

Außerordentliche fristlose Kündigung
Fristlose Kündigung durch den Vermieter: Bei gravierenden Pflichtverletzungen des Mieters kann der Vermieter fristlos kündigen (§ 543 BGB). Der häufigste Grund ist Zahlungsverzug: Bleibt der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten ganz oder zu einem erheblichen Teil im Rückstand, oder insgesamt in einem Zeitraum die Summe von zwei Mieten im Rückstand, liegt ein wichtiger Grund vor (§ 543 Abs.2 Nr.3 BGB). Beispiel: Mieter zahlt für Januar und Februar nichts -> Vermieter darf fristlos kündigen. Auch kleinere, aber dauerhafte Zahlungsrückstände können nach Abmahnung zur Kündigung führen. Der BGH hat entschieden, dass andauernd unpünktliche Mietzahlungen trotz Abmahnung eine so gravierende Vertragsverletzung darstellen, dass sie eine fristlose Kündigung rechtfertigen – selbst wenn der Mieter nur fahrlässig (z. B. vergesslich) gehandelt hat


Beispiel: Zahlt ein Mieter über längere Zeit immer erst Mitte des Monats statt bis zum 3. Werktag und ändert sein Verhalten auch nach mehrfacher Abmahnung nicht, kann das den Vermieter zur Kündigung berechtigen

.
Weitere Gründe für fristlose Kündigungen: Störung des Hausfriedens (z. B. der Mieter terrorisiert Nachbarn, wiederholte schwere Ruhestörungen trotz Abmahnungen), unerlaubte Gebrauchsüberlassung (z. B. Wohnung an Dritte weitervermietet trotz Untersagung), mutwillige Beschädigung der Mietsache, Gefährdung der Wohnung (z. B. durch explosive Stoffe lagern) – immer vorausgesetzt, es gab eine Abmahnung oder das Verhalten ist so extrem, dass eine Abmahnung entbehrlich ist. Auch der Vermieter kann abgemahnt werden: Betritt er z. B. unberechtigt ständig die Wohnung oder schikaniert den Mieter in unzumutbarer Weise, könnte der Mieter fristlos kündigen (§ 543 Abs.1 BGB analog).


Form und Frist: Die fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen und den wichtigen Grund nennen. Sie wird mit Zugang wirksam; es gibt keine Kündigungsfrist, jedoch muss die Kündigung innerhalb einer angemessenen Zeit ausgesprochen werden, nachdem der Kündigungsgrund bekannt wurde (man darf also nicht monatelang warten). Oft wird fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt – was zulässig ist.

Besonderheit bei Zahlungsverzug – Schonfrist: Hat der Vermieter wegen Mietrückständen fristlos gekündigt, kann der Mieter diese Kündigung unwirksam machen, indem er binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage sämtliche Rückstände begleicht (§ 569 Abs.3 Nr.2 BGB). Dann lebt das Mietverhältnis fort – allerdings nur einmal in 2 Jahren kann der Mieter von dieser „Schonfristzahlung“ profitieren. Wichtig: Die gleichzeitig oft ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen derselben Rückstände bleibt davon unberührt. Der BGH stellte 2024 klar, dass die fristlose Kündigung durch Nachzahlung zwar unwirksam wird, aber eine parallel erklärte ordentliche Kündigung weiterhin gültig sein kann

. Das heißt, Vermieter sichern sich häufig ab: fristlos kündigen (sofortige Räumung verlangt) und hilfsweise ordentlich kündigen (mit Frist). Zahlt der Mieter nach, ist nur die fristlose vom Tisch – die ordentliche wirkt weiter, und der Mieter muss mittelfristig ausziehen

.
Fristlose Kündigung durch den Mieter: Auch Mieter können fristlos kündigen, z. B. wenn die Wohnung unbenutzbar ist oder der Vermieter seine Pflichten schwer verletzt. Beispiele: Gesundheitsgefährdender Schimmel wird vom Vermieter trotz Frist nicht beseitigt; der Vermieter betreten unbefugt die Wohnung; monatelanger Heizungsausfall trotz Anzeige. Hier sollte der Mieter dem Vermieter immer schriftlich eine Abmahnung und Frist zur Abhilfe schicken und die fristlose Kündigung nur als letztes Mittel nutzen. Der wichtige Grund muss in der Kündigung genannt werden.
Stolperfallen: Eine fristlose Kündigung beendet zwar formal sofort den Vertrag – zieht der Mieter aber nicht aus, muss der Vermieter Räumungsklage erheben. Hat der Vermieter formal etwas falsch gemacht oder war der Grund doch nicht ausreichend, verliert er im Prozess. Daher möglichst Beweise sichern (z. B. Zahlungsverzug exakt beziffern, Mahnungen dokumentieren).


Eigenbedarfskündigung: Besonderheiten beim Eigenbedarf

Die Eigenbedarfskündigung ist der häufigste Fall einer Vermieterkündigung. Gesetzlich ist sie erlaubt, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt (§ 573 Abs.2 Nr.2 BGB). Dabei gelten jedoch strenge Anforderungen in Praxis und Rechtsprechung.
Wer zählt als Familie beim Eigenbedarf? Nahestehende Personen wie Ehepartner, Kinder, Enkel, Eltern und Geschwister werden anerkannt. Aber wie weit reicht das? Der BGH hat hierzu jüngst Grenzen gezogen: Cousins oder Cousinen gehören nicht zum begünstigten Familienkreis. In einem Urteil vom 10.07.2024 (Az. VIII ZR 276/23) entschied der BGH, dass Cousins/Cousinen nicht als „Familienangehörige“ im Sinne des Kündigungsrechts zählen

. Eine GbR aus zwei Cousins, die eine Mietwohnung gekauft hatte, durfte daher nicht wegen Eigenbedarfs für einen Cousin kündigen – die Sperrfrist nach Verkauf galt mangels privilegiertem Angehörigen weiter


. Fazit: Eigenbedarf kann ein Vermieter nur für sich selbst, nahe Verwandte gerader Linie oder sehr enge Familienmitglieder geltend machen. Neffen/Nichten und Onkel/Tanten werden teils anerkannt, wenn persönliche Verbundenheit besteht, aber entferntere Verwandte nicht

.
Formale Anforderungen: Wie erwähnt, muss die Eigenbedarfskündigung im Schreiben die bedarfsgerechtigte Person nennen und das Interesse darstellen (z. B. „Meine Tochter XY benötigt die Wohnung, da sie aus beruflichen Gründen nach X ziehen und näher bei der Familie wohnen möchte.“). Mehr Details sind nicht zwingend erforderlich

. Allerdings sollte der Vermieter ehrlich und konkret sein – Ungereimtheiten wecken Misstrauen.
Kündigungssperrfristen: Wurde ein Haus in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft, genießen Mieter oft eine Kündigungssperrfrist (in vielen Gebieten 3 Jahre, in Großstädten bis zu 10 Jahre) ab Eigentumsumschreibung. Innerhalb dieser Zeit darf der neue Eigentümer nicht wegen Eigenbedarfs kündigen, außer bei sehr engen Familienangehörigen eventuell (siehe oben). Solche Sperrfristen schützen Mieter vor spekulativen Käufen zur Räumung.
Anbietpflicht für Alternativwohnung: Hatte der Vermieter im selben Haus eine andere freie Wohnung, musste er bisher diese dem gekündigten Mieter anbieten, um Eigenbedarfskündigungen fair zu gestalten. Früher galt: Verletzte der Vermieter diese Anbietpflicht, war die Kündigung unwirksam wegen Rechtsmissbrauch. Doch der BGH änderte 2016 seine Rechtsprechung: Ein Verstoß gegen die Anbietpflicht macht die Eigenbedarfskündigung nicht mehr unwirksam, sondern kann „nur“ Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen

. Das heißt, zieht der Mieter aus und erfährt, dass eine vergleichbare Wohnung im Haus frei war, kann er ggf. Umzugskosten ersetzt verlangen, aber die Kündigung als solche bleibt gültig

. Vermieter sollten dennoch ihrer Anbietpflicht nachkommen, um gar nicht erst in solche Konflikte zu geraten.
Härtefall und Widerspruch: Wie bei jeder Vermieterkündigung kann der Mieter aus sozialen Härtegründen widersprechen (z. B. hohes Alter, schwere Krankheit – siehe oben). Gerade bei Eigenbedarf prüfen Gerichte genau, ob die Interessen abgewogen sind. Manchmal wird die Räumung längere Zeit aufgeschoben.
Vorgetäuschter Eigenbedarf: Ein großes Risiko für Vermieter ist, Eigenbedarf nur vorzuschützen, um unbequeme Mieter loszuwerden oder höhere Miete zu erzielen. Das ist rechtsmissbräuchlich. Konsequenzen bei Missbrauch: Zieht der Mieter aufgrund einer Eigenbedarfskündigung aus und stellt sich später heraus, dass der Vermieter die Wohnung gar nicht wie angekündigt genutzt hat (z. B. stand lange leer oder fremdvermietet zu höherer Miete), kann der Mieter Schadensersatz fordern. Der BGH hat klargestellt, dass der Vermieter in einem solchen Schadensersatzprozess eine besondere Darlegungspflicht trifft, warum der behauptete Bedarf nachträglich entfallen ist

. Kann er das nicht überzeugend erklären, wird angenommen, der Bedarf war nur vorgetäuscht – der Mieter kann dann Umzugskosten, Maklergebühren, Mietdifferenz über Jahre und ggf. weitere Schäden ersetzt verlangen


. Tipp für Vermieter: Eigenbedarf wirklich nur dann geltend machen, wenn er ehrlich besteht. Wenn sich nach Ausspruch der Kündigung der Bedarf erledigt (z. B. Tochter entscheidet doch woanders hinzuziehen), sofort den Mieter informieren und die Kündigung zurücknehmen – sonst läuft man Gefahr, als Betrüger dazustehen. Tipp für Mieter: Wenn Zweifel bestehen, Belege sammeln (Beobachtungen wer einzieht, Internetinserate etc.) und ggf. rechtlich beraten lassen. Es gab Fälle, in denen Gerichte sogar Schmerzensgeld wegen vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung zugesprochen haben, wenn Vermieter dreist Eigenbedarf vortäuschten.
Zusammenfassung Eigenbedarf: Zulässig und legal, wenn echt – aber streng geprüft. Vermieter müssen ihr Vorgehen gut begründen und fair bleiben. Mieter sollten wissen, dass sie nicht völlig schutzlos sind: Härtefallklausel und Schadensersatz bei Missbrauch sind wichtige Instrumente. Trotzdem: In angespannten Wohnungsmärkten ist Eigenbedarf ein ernstzunehmender Grund, und Mieter tun gut daran, sich frühzeitig nach Alternativen umzusehen, wenn eine gültige Eigenbedarfskündigung ins Haus flattert.
Wohnungsübergabe und Rückgabe: Ein- und Auszug ohne Streit
Der Start und das Ende des Mietverhältnisses sind kritische Momente, an denen Fehler passieren können. Hier einige Tipps für Mieter und Vermieter, um Ärger zu vermeiden:
Übergabe bei Einzug


Beim Einzug sollte ein Übergabeprotokoll erstellt werden. Darin werden der Zustand der Wohnung und etwaige bereits vorhandene Mängel (Kratzer im Parkett, Bohrlöcher, Flecken, funktionsunfähige Geräte etc.) festgehalten. Beide Seiten unterschreiben idealerweise. Fotos vom Zustand bei Einzug können später unbezahlbar sein, um zu beweisen, dass z.B. ein Schaden nicht vom Mieter verursacht wurde. Der Vermieter übergibt alle nötigen Schlüssel – üblicherweise alle Wohnungsschlüssel, Haustürschlüssel, Briefkastenschlüssel etc. Die Anzahl sollte im Protokoll notiert sein. Tipp: Mieter sollten alles prüfen: funktionieren Heizung, Warmwasser, Geräte? Zählerstände (Strom, Gas, Wasser) ablesen und dokumentieren (am besten gemeinsam).


Typischer Fehler: Mieter bemerken kleine Mängel erst nach Einzug, melden sie aber nicht. Bis zu latent: Der Mieter sollte solche Dinge binnen der ersten Tage dem Vermieter anzeigen, damit er später nicht dafür verantwortlich gemacht wird.

Während der Mietzeit: Keine unerlaubten Änderungen
Während der Mietzeit darf der Mieter die Wohnung im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs nutzen. Kleine Veränderungen (Lampen anbringen, Regale anschrauben) sind normal. Größere Um- oder Einbauten (neue Küche, Durchbruch, Boden ändern) bedürfen der Zustimmung des Vermieters. Ansonsten muss der Mieter spätestens bei Auszug den alten Zustand wiederherstellen. Pflicht des Mieters: Wohnungspflege – regelmäßig lüften, heizen, kleine Schäden vermeiden. Pflicht des Vermieters: Erhalt der Wohnung – notwendige Reparaturen nicht aufschieben.
Rückgabe bei Auszug
Wenn das Mietverhältnis endet, muss der Mieter die Wohnung geräumt und besenrein an den Vermieter zurückgeben. „Besenrein“ heißt gefegt, grobe Verschmutzungen entfernt, aber nicht auf Hochglanz poliert. Persönliche Einrichtungsgegenstände sind zu entfernen, ebenso vom Mieter eingebrachte Einrichtungen (es sei denn, man einigt sich auf Übernahme). Schlüsselrückgabe: Alle ausgehändigten Schlüssel (und nachgemachte Kopien!) sind zurückzugeben. Idealerweise wieder mit einem gemeinsamen Rückgabeprotokoll, in dem der Zustand festgehalten wird und beide Seiten Unterschrift leisten. So können später keine versteckten Schäden dem Mieter angelastet werden, die beim Termin nicht vermerkt wurden.
Wichtig: Die Rückgabe gilt rechtlich als erfolgt, wenn der Vermieter wieder die volle Verfügungsgewalt über die Räume hat. Es empfiehlt sich, die Schlüssel persönlich zu übergeben. Achtung Falle: Einfach den Schlüssel ohne Absprache in den Briefkasten des Vermieters zu werfen, ist riskant. Der BGH urteilte jedoch 2025, dass selbst ein Schlüsseleinwurf gegen den Willen des Vermieters als Rückgabe der Mietsache zu werten ist und somit die 6-monatige Verjährungsfrist für mögliche Schadensersatzansprüche des Vermieters in Gang setzt

. Das heißt, auch wenn der Vermieter damit nicht einverstanden war, gilt die Wohnung als zurückgegeben – und seine Ansprüche wegen Schäden verjähren binnen 6 Monaten ab diesem Zeitpunkt. Dennoch: Besser ist eine einvernehmliche Übergabe. Der Mieter sollte sich die Rückgabe quittieren lassen („Wohnung am [Datum] ordnungsgemäß zurückerhalten, keine weiteren Ansprüche vorbehalten“). So ist man auf der sicheren Seite.
Zustand der Wohnung: Was muss der Mieter beim Auszug machen? Grundsätzlich: Schäden beseitigen, die über normale Abnutzung hinausgehen. Und falls vertraglich wirksam vereinbart, Schönheitsreparaturen durchführen (siehe oben). Ist nichts vereinbart oder Klausel unwirksam, muss der Mieter nicht renovieren, sollte aber keine Beschädigungen hinterlassen. Bilderhaken entfernen und Löcher dezent verschließen (spachteln) gehört zum üblichen Prozedere – sofern die Wände danach nicht völlig unansehnlich sind. Normal verschlissene Tapeten oder Teppiche nach langer Mietzeit muss der Vermieter akzeptieren (dafür zahlte der Mieter Miete). Sauberkeit: Kühlschrank abtauen, Ofen grob reinigen, Badeinrichtungen säubern – man sollte die Wohnung so hinterlassen, wie man sie selbst vorfinden möchte.
Abrechnung offener Posten: Bei Rückgabe werden oft Zählerstände notiert. Der Vermieter rechnet später die Nebenkosten ab – hierfür kann er, wie oben erwähnt, einen Teil der Kaution einbehalten. Betriebskosten-Abrechnung nach Auszug: Der Mieter muss dem Vermieter seine neue Anschrift mitteilen, damit die Abrechnung ihn erreicht. Unterlässt er das, verzögert es die Rückzahlung von Guthaben.
Übergabeprobleme: Wenn der Mieter nicht fristgerecht räumt, muss der Vermieter eine Räumungsklage einreichen – daher sollte man als Mieter die Fristen ernst nehmen. Umgekehrt, taucht der Vermieter nicht zur Wohnungsabnahme auf, sollte der Mieter Zeugen haben, dass er zu Ende des Mietverhältnisses aus- und die Schlüssel abgegeben hat (notfalls per Einwurf/Einschreiben, siehe oben).


Fazit Übergabe: Kommunikation ist hier das A und O. Die meisten Streitigkeiten lassen sich durch ein sorgfältiges Protokoll vermeiden. Mieter sollten keine unangenehmen Überraschungen hinterlassen; Vermieter sollten die Rückgabe zügig bestätigen und fair mit der Kaution abrechnen.


FAQ zum Mietrecht: Häufige Fragen und Antworten


Wie hoch darf die Mietkaution sein und wann muss sie zurückgezahlt werden?

Antwort: Maximal drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB). Der Mieter darf sie in drei Monatsraten zahlen. Nach Auszug muss der Vermieter die Kaution mit aufgelaufenen Zinsen zurückzahlen, sobald alle Ansprüche (Schäden, Nebenkosten) geklärt sind. Üblich sind ca. 3 bis 6 Monate Wartezeit. Hat der Vermieter bis dahin keine Forderungen erhoben, sollte er die Kaution (bzw. das Guthaben nach Verrechnung) auszahlen.


Darf ich die letzten Mietmonate die Miete mit der Kaution verrechnen („Kaution abwohnen“)?

Antwort: Nein, das ist ohne Vereinbarung nicht zulässig. Der Mieter muss bis Vertragsende die volle Miete zahlen. Die Kaution sichert nach Mietende Ansprüche des Vermieters. Wer einfach die Miete kürzt, riskiert eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Besser: die Miete regulär zahlen und die Kaution später zurückfordern.


Wann und wie darf ich die Miete mindern?

Antwort: Wenn die Wohnung einen erheblichen Mangel hat, der die Wohnnutzung beeinträchtigt (z. B. Heizungsausfall, Schimmel, Lärm, fehlendes Zimmer gegenüber Vertrag). Wichtig: Erst Mangel anzeigen! Die Miete darf in dem Verhältnis gemindert werden, in dem der Gebrauch beeinträchtigt ist. Die Minderung tritt gesetzlich automatisch ein, aber man sollte sie dem Vermieter ankündigen und begründen („Ab nächstem Monat zahle ich wegen Schimmelbefall im Schlafzimmer 20 % weniger Miete.“). Die Höhe richtet sich nach der Schwere des Mangels – hier helfen Urteilsübersichten oder Beratung. Lieber etwas zu vorsichtig mindern als zu viel, um nicht in Rückstand zu geraten. Bei kleineren Mängeln (Tropfender Wasserhahn) sollte man eher den Vermieter zur Reparatur auffordern, aber nicht gleich mindern.


Muss ich Schönheitsreparaturen beim Auszug durchführen?

Antwort: Nur, wenn wirksam im Mietvertrag vereinbart. Viele Klauseln sind ungültig (starre Fristen, unrenoviert übergebene Wohnung etc.). Ist die Klausel unwirksam oder fehlt, muss der Mieter grundsätzlich nicht streichen. Ausnahme: Er hat durch ungewöhnliche Farbauswahl oder Beschädigungen die Wände so hinterlassen, dass es über normale Abnutzung hinausgeht – dann sollte er zumindest in neutralen Farben zurückstreichen, um Schadenersatzforderungen zu vermeiden. Im Zweifel lohnt sich ein Blick in den Vertrag und auf die aktuelle BGH-Rechtsprechung (Stichwort: viele Renovierungsklauseln sind vom BGH kassiert worden).


Darf der Vermieter die Wohnung während der Mietzeit einfach betreten?

Antwort: Nein. Der Vermieter hat kein generelles Besichtigungsrecht nach Belieben. Er darf die Wohnung nur mit Zustimmung des Mieters betreten, es sei denn es liegt ein Notfall vor (Wasserrohrbruch, Feuer, o.ä.). Will der Vermieter etwa Handwerker schicken oder Interessenten bei Kündigung, muss er dies ankündigen und mit dem Mieter einen Termin vereinbaren. Ein unerlaubtes Eindringen kann den Mieter sogar zur fristlosen Kündigung berechtigen. Umgekehrt muss der Mieter berechtigte Besichtigungswünsche in angemessenem Umfang ermöglichen (z. B. alle 1–2 Jahre Routinekontrolle bei begründetem Anlass, Besichtigungen mit Nachmietern in den letzten Mietwochen etc., jeweils mit Vorankündigung).


Kann ich einen Untermieter aufnehmen?

Antwort: Grundsätzlich nur mit Erlaubnis des Vermieters. Allerdings darf der Vermieter die Erlaubnis nicht willkürlich verweigern, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat (§ 553 BGB) – zum Beispiel bei beruflichem Auslandsaufenthalt, finanzieller Veränderung oder dem Wunsch, eine andere Person in den Haushalt aufzunehmen. Der Mieter sollte schriftlich um Erlaubnis fragen und den Untermieter benennen. Eine vollständige Gebrauchsüberlassung (die ganze Wohnung weitervermieten) kann der Vermieter ablehnen und verlangt ohnehin eine Wohnungsaufgabe des Hauptmieters. Aber bei einer Teilvermittlung (ein Zimmer untervermieten) muss er zustimmen, sofern keine wichtigen Gründe dagegen sprechen (Überbelegung, Person unzumutbar etc.). Eine ohne Erlaubnis durchgeführte Untervermietung kann Abmahnung und Kündigung nach sich ziehen.


Welche Kündigungsfristen gelten für Mieter und Vermieter?

Antwort: Mieter: immer 3 Monate Kündigungsfrist (bei Wohnraum, unbefristeter Vertrag). Vermieter: gestaffelt nach Mietdauer – 3 Monate bis 5 Jahre Mietzeit, 6 Monate bis 8 Jahre, 9 Monate ab 8 Jahren. Beide: Kündigung Zugang bis 3. Werktag eines Monats. Fristlose Kündigungen: ohne Frist, sofort bei wichtigem Grund, aber mit sofortiger Wirkung (Mieter muss dann „sofort“ raus bzw. Vermieter Mietzahlung sofort einstellen – praktisch folgt meist Räumungsklage oder Auszug auf Kulanz).


Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Antwort: Wenn er die Wohnung für sich selbst, nahe Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt. „Nahe Familie“ sind Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern, Geschwister – nicht jedoch entfernte Verwandte wie Cousins

. Auch für Haushaltsangehörige (z. B. langjährige Pflegekraft) kann Eigenbedarf geltend gemacht werden. Der Vermieter muss den Grund ehrlich darlegen: wer soll einziehen und warum (z. B. „Sohn, Gründung eigener Familie, braucht eine eigene Wohnung“). Der Bedarf muss ernsthaft und konkret sein. Missbrauch: Kündigungen nur zum Zweck der Neuvermietung zu höherer Miete sind unzulässig. Besteht der Bedarf nicht (mehr), darf nicht gekündigt werden. Nach Ausspruch der Kündigung muss der Vermieter bis zum Auszug des Mieters an diesem Bedarf festhalten – fällt er weg, sollte er es mitteilen. Unterlässt er das und nutzt die Wohnung anschließend nicht wie angegeben, macht er sich schadensersatzpflichtig.


Was kann ich als Mieter tun, wenn ich eine Eigenbedarfskündigung erhalte?

Antwort: Prüfen Sie die Kündigung genau: Form (Schriftform, eigenhändige Unterschrift aller Vermieter?), Frist, Begründung. Ist etwas nicht korrekt, könnten Sie die Unwirksamkeit geltend machen. Wenn die Kündigung formal ok ist, überlegen Sie, ob Härtegründe vorliegen (Alter, Krankheit, Schwangerschaft, Kinder in Prüfungssituationen usw.), die einen Widerspruch rechtfertigen. Dann Widerspruch fristgerecht erklären (spätestens 2 Monate vor Ende). Und natürlich: aktiv nach Ersatzwohnung suchen – Gerichte verlangen das im Rahmen der Härteprüfung. Oft einigen sich Mieter und Vermieter auch auf eine Verlängerung der Wohnzeit oder sogar eine Abfindung für den Auszug. Tipp: Lassen Sie sich beraten (Mieterverein o. Ä.), vor allem wenn Sie glauben, der Eigenbedarf könnte vorgeschoben sein. Dokumentieren Sie Auffälligkeiten (Wohnung steht nach Auszug leer, wird teuer weitervermietet etc.).


Muss ich Renovieren, wenn ich jahrelang in der Wohnung gewohnt habe?

Antwort: Es kommt darauf an, was im Vertrag steht und ob es wirksam ist. Gibt es keine gültige Renovierungsklausel, müssen Sie auch nach 10 Jahren nicht renovieren, solange keine übermäßigen Schäden vorhanden sind. Bei wirksamer Klausel sollten die üblichen Schönheitsreparaturen (Streichen/Tapezieren) durchgeführt werden, wenn die Abnutzung es erfordert. Wenn Sie unsicher sind, versuchen Sie eine Einigung mit dem Vermieter. Manche Vermieter sind froh, wenn sie eine Abfindung nehmen und selbst renovieren (weil sie z. B. ohnehin neu gestalten wollen). Grundsätzlich: Keine Panik vor dem „Renovierungsmonster“ – vieles hat der BGH entschärft.


Darf der Vermieter die Miete erhöhen – und wie oft?

Antwort: Ja, aber unter Bedingungen. Bei bestehendem Mietvertrag max. bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, frühestens nach 15 Monaten seit Einzug/letzter Erhöhung, und innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als 20 % (bzw. 15 % in vielen Städten). Er muss es begründen (Mietspiegel, Vergleichswohnungen). Ohne Ihre Zustimmung keine Erhöhung – stimmt der Mieter nicht zu, muss ein Gericht entscheiden. Häufigkeit: Praktisch alle 15 Monate kann eine neue Erhöhung verlangt werden, sofern noch unter der Vergleichsmiete. Andere Fälle: Staffelmiete – jährliche Erhöhung gemäß Staffeltabelle im Vertrag; Indexmiete – jährliche oder seltener Anpassung an Inflation. Und Modernisierung – nach Bauarbeiten darf einmalig um bis zu 8 % der Kosten erhöht werden (keine zeitliche Begrenzung außer der Kappung von 3€/m² in 6 Jahren).


Was tun, wenn die Nebenkostenabrechnung zu hoch erscheint?

Antwort: Ruhig prüfen. Verlangt der Vermieter eine hohe Nachzahlung, vergleichen Sie die aktuelle Abrechnung mit der des Vorjahres: Wo sind die Kosten gestiegen? Fordern Sie Einsicht in Belege, um z. B. hohe Rechnungen zu überprüfen. Achten Sie auf Umlageschlüssel: Stimmen Ihre Wohnfläche und Personenanzahl? Haben Sie während des Jahres Abschlagszahlungen geleistet, die korrekt berücksichtigt wurden? Weist die Abrechnung formale Mängel auf (fehlende Angaben), dann schriftlich Einwendungen erheben. Sie haben 12 Monate Zeit ab Erhalt, aber je eher desto besser. Bei groben Fehlern (z. B. Positionen, die Sie laut Mietvertrag nicht tragen müssen) weisen Sie den Vermieter darauf hin. Sie müssen nur das bezahlen, was vereinbart und korrekt abgerechnet ist. Tipp: Mietervereine bieten Abrechnungs-Check an. Nicht einfach ignorieren – sonst riskieren Sie Mahnbescheid/Klage. Aber auch nicht vorschnell zahlen, wenn etwas unklar ist. Erst klären, dann zahlen (berechtigte Beträge natürlich fristgerecht begleichen, unberechtigte zurückweisen).
Hinweis: Dieser Ratgeber bietet einen umfassenden Überblick über das Mietrecht in Deutschland (Wohnraummiete) und verweist auf wichtige Urteile zur Veranschaulichung. Er richtet sich an Mieter und Vermieter ohne juristische Vorkenntnisse. Im Zweifel und bei konkreten Fällen sollte stets individueller Rechtsrat eingeholt werden, da jeder Fall Besonderheiten haben kann. Die genannten Beispiele und Zitate illustrieren typische Streitpunkte – so entschied z. B. der BGH in mehreren Fällen zugunsten von Mietern bei unwirksamen Klauseln, aber auch zugunsten von Vermietern etwa bei Zahlungsrückstand und Kündigung

Letztlich gilt: Wer seine Rechte und Pflichten kennt, kann viele Konflikte vermeiden oder lösen. Mieter und Vermieter sollten lieber frühzeitig das Gespräch suchen, bevor kleine Probleme zu großen Streitfällen werden. Mit gesundem Menschenverstand – und notfalls mit juristischem Rat – lässt sich das Mietverhältnis für beide Seiten fair gestalten.

 

 

 
 
 
 
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